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Come si calcola il mutuo: rata, TAEG e piano di ammortamento (2026)

Ultimo aggiornamento: 6 novembre 2026

«Quanto pago al mese? E quanto mi costa in tutto, alla fine dei venti o dei trent'anni?» Sono le due domande che chiunque stia per chiedere un mutuo si fa prima ancora di firmare. La risposta sta in due numeri: la rata, che si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese, e il TAEG (tasso annuo effettivo globale), che dice quanto costa davvero il mutuo, non solo quanti interessi paghi. Il TAN (tasso annuo nominale) da solo non basta: due preventivi con lo stesso TAN possono costare migliaia di euro in più o in meno, per via delle spese.

In questa guida vediamo come si calcola la rata passo passo, che differenza c'è tra TAN e TAEG, quanto incidono durata e spese, e quanto si può recuperare con la detrazione degli interessi per la prima casa. Tutti gli esempi usano cifre reali, calcolate con lo stesso metodo del nostro Calcolatore Mutuo: inserisci i tuoi numeri lì e ottieni subito rata, interessi totali, TAEG e piano di ammortamento.

Che cos'è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un prestito a lungo termine concesso da una banca o da un altro intermediario per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa. La garanzia è l'ipoteca sull'immobile stesso: se il mutuatario non paga, l'intermediario può rivalersi sull'immobile.

Il mutuo ipotecario dura in genere da 5 a 30 anni — è la durata tipica indicata dalla Banca d'Italia — anche se il nostro calcolatore accetta durate fino a 40 anni. L'importo concesso, in generale, non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia: non è un limite di legge, ma la prassi più diffusa. La differenza tra prezzo della casa e importo del mutuo va coperta con i propri risparmi, oltre alle spese di acquisto (notaio, imposte, agenzia) che non rientrano nel mutuo.

Come si calcola la rata: la formula

La rata del mutuo a tasso fisso si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese. Prima le parole, poi la formula: ogni mese paghi una rata sempre uguale; dentro la rata c'è una parte di interessi, calcolata su quanto devi ancora alla banca, e una parte di capitale, che riduce il debito. All'inizio gli interessi pesano di più; alla fine la quota interessi è quasi sparita e la rata è quasi tutto capitale.

R = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

C è l'importo del mutuo (il capitale finanziato, non il prezzo dell'immobile); i è il tasso mensile, cioè il TAN diviso 12; n è il numero di rate, cioè gli anni di durata moltiplicati per 12. Con TAN pari a 0% non ci sono interessi e la rata è semplicemente l'importo diviso il numero di rate.

Esempio: mutuo di 150.000 €, durata 25 anni, TAN 3,10%, senza spese.

La prima rata è composta da 387,50 € di interessi e 331,64 € di capitale; l'ultima rata è di 720,70 € (l'aggiustamento di pochi centesimi che chiude il debito a zero). Dopo 12 rate — un anno — il debito residuo è ancora di 145.963,27 €: hai restituito 4.036,73 € di capitale e pagato 4.592,95 € di interessi.

Prova con i tuoi numeri nel Calcolatore Mutuo: inserisci importo, durata e TAN del tuo preventivo e ottieni subito rata, interessi totali, TAEG e il piano di ammortamento completo.

Perché la rata resta uguale ma gli interessi calano

La rata resta uguale perché è calcolata per restare costante: è la definizione stessa dell'ammortamento alla francese. Quello che cambia, rata dopo rata, è la composizione. Gli interessi di ogni rata si calcolano sul debito residuo — quanto devi ancora — e il debito scende a ogni pagamento. Quindi la quota interessi diminuisce e la quota capitale aumenta, mentre la loro somma resta la stessa.

Nel primo anno quasi metà di quello che paghi sono interessi; nell'ultimo anno gli interessi sono 143,24 € in tutto l'anno e la rata è quasi interamente capitale. È anche il motivo per cui estinguere in anticipo conviene di più nei primi anni — ma di questo parliamo più avanti. Per vedere l'andamento anno per anno del tuo mutuo, usa il piano di ammortamento del Calcolatore Mutuo.

TAN e TAEG: la differenza che fa risparmiare

Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso degli interessi e basta: serve a calcolare la rata, ma non dice quanto costa il mutuo in tutto. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è il costo totale del credito su base annua: interessi più le spese obbligatorie — istruttoria, incasso rata, oneri fiscali, assicurazioni obbligatorie. È il numero da guardare quando confronti due preventivi.

La regola è semplice: confronta preventivi dello stesso importo e della stessa durata usando il TAEG, non il TAN. A parità di TAN, il preventivo con il TAEG più basso è quello che costa meno. Dopo questo confronto, verifica i tuoi numeri con il Calcolatore Mutuo, inserendo le spese di ciascun preventivo.

Cosa include il TAEG e cosa no

Il TAEG include: gli interessi (TAN); le spese iniziali che inserisci — istruttoria, perizia, imposta sostitutiva se dovuta; la spesa di incasso rata; le assicurazioni obbligatorie per ottenere il mutuo.

Il TAEG non include: le spese notarili; le polizze facoltative; gli interessi di mora; le spese di recupero crediti. Le spese notarili sono escluse per legge dal TAEG: vanno messe in conto a parte nel budget, perché possono pesare parecchio e non compaiono in nessun TAEG.

Esempio: stesse condizioni dell'esempio precedente (150.000 €, 25 anni, TAN 3,10%), ma con 850 € di spese iniziali e 2 € al mese di incasso rata. La rata resta 719,14 € — le spese non cambiano la rata — ma la rata totale con incasso diventa 721,14 €. Le spese totali sono 1.450,00 € (850 € + 2 € × 300 rate), il costo totale sale a 67.193,56 €, il totale da restituire a 217.193,56 € e il TAEG passa dal 3,14% al 3,22%. Stesso TAN, costo diverso: è il TAEG a smascherare le spese.

Il TAEG include il TAN e le spese che hai inserito. Non include le spese notarili né le polizze facoltative. Con tasso variabile il TAEG è solo esemplificativo: questo strumento calcola un mutuo a tasso fisso.

Il calcolatore non modella: tasso variabile o misto, imposta sostitutiva automatica, spese notarili, polizze facoltative, detrazione IRPEF, estinzione anticipata, surroga, valutazione del merito creditizio.

Quanto costa allungare la durata

Allungare la durata abbassa la rata ma alza il costo totale: paghi meno ogni mese, per più mesi, e gli interessi si accumulano più a lungo. Stesso importo (150.000 €) e stesso TAN (3,10%), tre durate:

Passare da 20 a 30 anni toglie 198,91 € dalla rata mensile (da 839,43 € a 640,52 €), ma aggiunge 29.128,12 € di interessi. La rata più bassa non è «gratis»: è il prezzo della comodità mensile.

Lo stesso effetto si vede nell'esempio della Banca d'Italia: un mutuo di 150.000 € a tasso fisso del 2,1% costa 766 € al mese in 20 anni e 462 € al mese in 40 anni, ma gli interessi passano da circa 34.000 € a circa 72.000 € — quasi raddoppiano. Ricalcolati con la formula usata dal nostro calcolatore, i valori esatti sono 765,95 € al mese con 33.827,85 € di interessi (20 anni) e 462,17 € al mese con 71.841,79 € di interessi (40 anni); la prima rata a 20 anni è di 262,50 € di interessi e 503,45 € di capitale (la guida della Banca d'Italia li arrotonda a 263 € e 503 €).

L'imposta sostitutiva: 0,25% o 2%

L'imposta sostitutiva è un'imposta che sostituisce le imposte di registro, ipotecaria e catastale sui finanziamenti a lungo termine — cioè oltre 18 mesi (D.P.R. 601/1973). Si paga una sola volta, alla stipula, ed è trattenuta dalla banca all'erogazione. L'aliquota dipende dal tipo di mutuo: 0,25% dell'importo finanziato per il mutuo prima casa, se ci sono i requisiti dell'agevolazione; 2% negli altri casi.

Su 150.000 € la differenza tra le due aliquote è di 2.625 €: un motivo in più per verificare di avere i requisiti prima casa prima di firmare. Attenzione: il nostro calcolatore non calcola l'imposta sostitutiva in automatico. Se è dovuta, inseriscila nelle «Spese iniziali»: in questo modo entra nel TAEG e nel costo totale. Non inserirla invece tra le spese notarili — quelle vanno tenute fuori, perché il TAEG non le comprende.

La detrazione IRPEF degli interessi (prima casa)

Per il mutuo prima casa, gli interessi passivi e gli oneri accessori si possono detrarre dall'IRPEF al 19%, su un massimo di 4.000 € all'anno: il risparmio massimo è di 760 € all'anno. Le condizioni principali: l'immobile deve diventare abitazione principale entro un anno dall'acquisto; l'acquisto deve avvenire nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo; la detrazione si indica al rigo E7 del modello 730. E serve capienza IRPEF: se l'IRPEF dovuta è inferiore alla detrazione, la parte eccedente si perde — non è rimborsata né riportata all'anno dopo.

Esempio: con il mutuo dell'esempio iniziale, nel primo anno paghi 4.592,95 € di interessi. La detrazione è il 19% di 4.000 € (il tetto), cioè 760 €: il massimo annuo. Ma attenzione: gli interessi calano ogni anno, quindi anche la detrazione annua cala con loro. Il tetto di 4.000 € si raggiunge solo nei primi anni per mutui di questo importo; negli ultimi anni gli interessi sono poche centinaia di euro e la detrazione diventa piccola.

Verifica: per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, se il reddito complessivo supera 75.000 €, l'art. 16-ter del TUIR (introdotto dalla legge di bilancio 2025) applica un tetto complessivo alle detrazioni — controlla la tua situazione prima di contare su questi 760 €.

Per capire quanta IRPEF devi e quindi quanta capienza hai, vedi la guida IRPEF 2026: scaglioni, aliquote e come si calcola. E ricorda: il calcolatore non sottrae la detrazione dai costi mostrati — la rata e il TAEG sono al lordo della detrazione; il risparmio fiscale è un beneficio a parte, che arriva con la dichiarazione dei redditi.

Tasso fisso, variabile o misto: cosa cambia nel calcolo

Tasso fisso: il TAN resta lo stesso per tutta la durata e la rata non cambia mai. Sai dal primo giorno quanto pagherai ogni mese fino alla fine. È il mutuo che calcola il nostro strumento — e l'unico per cui il TAEG è un numero certo.

Tasso variabile: la rata segue il parametro di riferimento — di solito l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) — più lo spread della banca. Quando il parametro sale, la rata sale; quando scende, la rata scende. Il TAEG di un mutuo variabile è solo esemplificativo, perché dipende da come andrà il parametro in futuro: non è una promessa. Il nostro calcolatore non modella il tasso variabile e non simula variazioni future.

Tasso misto: parte a tasso fisso per un periodo stabilito e poi passa a tasso variabile (o viceversa), a scadenze fissate nel contratto. Il calcolo segue le stesse regole, ma cambia nel tempo: la rata della fase fissa si calcola come sopra, quella della fase variabile dipende dal parametro.

Questa guida non dice quale conviene: dipende da quanto sopporti il rischio che la rata cambi e da quanto pensi di tenere il mutuo. E non facciamo previsioni sui tassi: nessun calcolatore serio può dire dove sarà l'Euribor tra cinque anni.

Surroga, rinegoziazione ed estinzione anticipata

Surroga (portabilità): puoi trasferire il mutuo con il debito residuo a un'altra banca, con la stessa ipoteca, senza pagare spese di istruttoria, perizia o notaio: per il cliente la surroga è gratuita e la banca originaria non può opporsi (art. 120-quater del Testo Unico Bancario). Con la surroga trasferisci solo il debito che resta: non puoi ottenere capitale aggiuntivo. Verifica il contratto e il foglio informativo.

Rinegoziazione: puoi chiedere alla tua stessa banca di cambiare le condizioni — tasso, durata, tipo di tasso — senza cambiare banca e senza una nuova ipoteca. Le nuove condizioni si concordano con la banca: non è un diritto automatico, ma una trattativa. Verifica il contratto e il foglio informativo.

Estinzione anticipata: puoi restituire il mutuo prima della scadenza, in tutto o in parte. Per i mutui prima casa (e per quelli per attività economica o professionale) stipulati dal 2 febbraio 2007 non si paga nessuna penale (D.L. 7/2007, convertito in L. 40/2007). Per i mutui stipulati prima di quella data valgono le penali massime dell'accordo ABI-CNCU del 2 maggio 2007. Le condizioni sono nel contratto e nel foglio informativo: verifica il contratto e il foglio informativo.

Errori da evitare

• Confrontare solo il TAN e ignorare il TAEG. Due preventivi con lo stesso TAN possono costare migliaia di euro in più per via delle spese: è il TAEG che li smaschera.
• Dimenticare l'imposta sostitutiva e le spese notarili nel budget. Il TAEG non comprende le spese notarili e il calcolatore non calcola l'imposta in automatico: sono costi reali che vanno messi in conto a parte.
• Pensare che la rata bassa di una durata lunga sia «gratis». Da 20 a 30 anni la rata scende di quasi 200 € al mese, ma gli interessi aumentano di oltre 29.000 €.
• Credere che il TAEG di un mutuo variabile sia garantito. Per un variabile il TAEG è solo esemplificativo: la rata vera dipenderà dall'andamento del parametro.
• Inserire le spese notarili nelle «Spese iniziali» del calcolatore. Il calcolatore le esclude per legge dal TAEG: se le inserisci, il TAEG che ottieni è sbagliato.

Domande frequenti

Fonti ufficiali

Le regole e gli importi citati in questa guida vanno sempre verificati sui testi e sui portali ufficiali. Per i testi di legge completi, usa la ricerca di Normattiva con il numero e l'anno della norma indicati nel testo.

• Banca d'Italia, «Il mutuo ipotecario» — Guida «Comprare una casa», versione aggiornata a febbraio 2026 — definizione del TAEG, durata tipica 5–30 anni, importo in generale fino all'80% del valore da perizia, esempio 150.000 € al 2,1%
• Agenzia delle Entrate — portale ufficiale — detrazione interessi mutuo prima casa e imposta sostitutiva
• Normattiva — portale ufficiale delle leggi italiane — testi di legge aggiornati, a cura dell'Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato
• D.M. 8 luglio 1992 — formula del TAEG
• Direttiva 2014/17/UE — credito immobiliare ai consumatori
• Banco BPM — guida all'imposta sostitutiva del mutuo (1° ottobre 2026) — aliquote 0,25% e 2%
• Brocardi — Testo unico delle imposte sui redditi, art. 15 — detrazione 19% su max 4.000 €
• ADUC — scheda sull'estinzione anticipata del mutuo — estinzione senza penale dal 2 febbraio 2007
• MutuiOnline — decreto Bersani: cosa cambia per i mutui — estinzione e surroga
• MutuiOnline — Glossario TAEG (aggiornato a settembre 2026)
• Borsamagazine — TAEG e TAN: differenze, calcolo e costi

Nota: se un collegamento ufficiale cambia indirizzo, cercalo dal portale dell'ente indicato: i testi di legge restano quelli citati in questa guida.

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